ana sayfa    ekonomi, iktisat    mortgage

türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına karşın, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. bunun başlıca nedeni, türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. günümüze dek uzun vadeli finansman modellerinin yaşama geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler bundan böyle ortadan kalkmaya başlamıştır. ekonomideki pozitif gelişmelerle birlikte bilhassa amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.

merkez bankası'nın 17 aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar usd, konut kredileri ise 1,8 milyar usd mertebesindedir. tüketici kredileri toplamı gayri safi milli hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. konut kredisi konusunda, lazım finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması durumunda, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.

2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan pozitif hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekir. bu hedefle maliye bakanlığı ve spk tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı hükümet'in incelemesine sunulmuştur.

türkiye'de konut kredilerinin az olmasının başlıca üç ana nedeni bulunmaktadır. birincisi; hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. ikincisi; emlak bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. dolayısıyla mevcut koşullar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya farklı yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.

bu bağlamda, türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. risklerin iyi bir biçimde kontrol altına alınacağı hükümet takviyeli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. şu an piyasada özel sektör açısından kuvvetli ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.

türkiye bankalar birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki nedeni vardır: birincisi türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve lazım teminatları almasıdır. bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin türkiye'de başarı belirten olacağının önemli bir göstergesidir.

ingilizce "mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini öğrenmiş olmak gerekmektedir. abd'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üstünde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, dolayısıyla de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. ikincil pazardaki kurumlar, "federal national mortgage association" (fnma) ve "government national mortgage association" (gnma) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. ikincil pazardaki kurumlar yalnızca birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, amerikalılar'ın yaklaşık %65'i ev sahibi olmuştur.

türk lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz miktarları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33'lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır. usd veya euro'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz miktarları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. bu oranlar, abd ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. abd'de mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde ideal risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve lazım teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.

türkiye'de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. türkiye'de yakın bir zamanda kurulacak olan mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. bu konuda bilhassa yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman gereksinimini karşılarken, tıpkı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üstündeki finansman yükünü de azaltacaktır.

spk ile maliye bakanlığı'nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir 'ipotekli konut finansmanı kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. bu konuda da toplu konut idaresi'nin yeni işlevler üstlenmesi gündeme gelmektedir.

piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye husus olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi hakkında masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.

konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" türkiye'de yenidir ve şu an yalnızca bir amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek bütün problemleri aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.

türkiye için ideal bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut bankalar kanunu ve uygulaması "mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. zira, mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun tüm kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi sorunları yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.

borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. ipoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi tüm mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması neticesi yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu süre kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. kredi alan tarafından borcun tümü ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (trustee) şirketi üstünde durabilir.

ipoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekir. zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar yalnızca kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.

mortgage sisteminin türkiye'deki uygulamasında karşılaşılacak sorunları aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda lazım düzenlemeler yapılmalıdır. bilhassa medeni kanun, icra ve iflas kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında farklılıklar yapılması gerekir. mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve vakit alan bir süreçtir.

konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla bilhassa bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik temin edilmelidir. ipoteğe dayalı finansman sisteminin başarı belirten olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.

türkiye'de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, mortgage gyo'lar (gayrimenkul yatirim ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla gyo'lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en ideal şirket tipidir. halen yüzde 18 olan kdv'nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle gyo'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.

ıpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. sistemin işlemesi için lazım iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. lazım düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, ab kapısında gün sayan türkiye'mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün bütün katılımcılarının öncelikli hedefidir.