ana sayfa    ekonomi, iktisat    mortgage

sermaye piyasası kurulu başkanı doğan cansızlar'ın konut finansmanı ve türkiye konferansında yaptığı konuşmanın tam metni

türkiye'de konut piyasası
ekonomideki pozitif gelişmelerle birlikte gayrimenkule yönelik çoğalmakta olan talep, hala durgunluk içinde olan sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat sunmaktadır. bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekir. ülkemizde ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. söz konusu oran, ingiltere'de% 67, almanya'da ise %40 seviyesindedir. ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın üstündeki konutların oluşturduğu, konutların %40'ının tadilata gereksinimi bulunduğu hesaba katılmalıdır. bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut problemi bulunduğu anlaşılmaktadır. diğer yandan, hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, türkiye'de her yıl 300.000 yeni konut gereksinimi ortaya çıkmaktadır. netice itibariyle bizim için konut problemi, mevcut konutların tazelenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut gereksiniminin karşılanması gerekliliğini ifade etmektedir.

konut sektörünün sağlıklı gelişimi için, ilk olarak finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerekir. büyük çaplı ve kalıcı gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal esaslar üstünde gerçekleşebilecektir. ülkemizde vatandaşlarımız satın alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya şahsi ilişkilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanı ise çok sınırlı bir kademede kalmaktadır. halen vatandaşlarımızın kendi kaynakları ile veya yakınlarından ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oranı %89'dur. yine öz kaynakların birleştirilmesi anlamına gelen kooperatif sisteminin kullanılması yoluyla konut edinimi oranı da %8'dir. hane halkının konut edinebilmek için kurumsal bir biçimde finansman sağlayabildiği tek alan, banka konut kredileridir. konut kredilerinin konut alımında kullanılma oranı ise sadece %3'tür. bu tablo bize, konut finansmanı konusunda türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu, vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak sağlayamamaları nedeniyle konut alımında zorlandıklarını göstermektedir.

son dönemde düşmekte olan enflasyon ve faiz miktarları, konut sorununun çağdaş finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutları artırmıştır. ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içinde sermaye piyasasından toplanan fonlar kullanılarak çözümünü ifade etmektedir. yurtdışında uzun süredir uygulanmakta olan bu tür sistemlerin, son yıllarda ekonomimizde yaşanan pozitif gelişmelerle birlikte bundan böyle ülkemizde de faaliyete geçirilebileceğini düşünmekteyiz. böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı yatırım aracı arayışında olan yatırımcılara alternatif yatırım araçları sunulabilmesi amaçlanmaktadır.

dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde esas olarak iki model karşımıza çıkmaktadır:

* konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği amerikan modeli ve
* bilhassa almanya ve danimarka'da başarı gösteren bir biçimde uygulanan ipotek bankaları modeli.

temel olarak bu iki modelden söz etmek olası olmakla birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire bir örtüşmemektedir. her ülke uygulamakta olduğu modeli kendi gereksinimleri doğrultusunda şekillendirmiştir. hatta ayrıntılara inildiğinde, konut finansmanına yönelik olarak ülke sayısı kadar model olduğunu da söyleyebiliriz.

biz spk olarak türkiye'de konut finansman siteminin kurulmasında, her iki model üstünde de durmakta, bu modellerin ülkemiz koşullarına nasıl uyarlanabileceği üstünde çalışmaktayız.

bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasalarında menkul kıymetleştirme yoluyla satacak bir ipoteğe dayalı menkul kıymetler kuruluşu oluşturulmasının ideal olacağını düşünmekteyiz. bu kuruluşun başlangıçta devlet tarafından desteklenen, bunun karşılığında sosyal bir misyonu da olan, ancak temel olarak kar hedefli faaliyet belirten bir özel sektör kuruluşu olmasını öngörmekteyiz.

kurulacak konut finansmanı sisteminin halkın asgari %60'ını kapsaması hedeflenmektedir. aylık ödemeler aylık gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarının evin değerine oranı ise %70'e kadar ulaşabilmelidir. piyasa şartlarına ideal faiz oranının temel alınması tabiidir. sistemin aktivitesi açısından fonlama maliyeti ile tüketicinin kullandığı kredinin faiz farkının %2 oranının altında kalması amaçlanmaktadır. sistemin aktivitesinin göstergesi olan bu oran abd'de %0,55, polonya'da %6, macaristan'da %10, meksika'da ise %12 civarındadır.

ülkemiz bankacılık sisteminin, mevcut kaynak ve mevduat vade yapısı, alabileceği riskler ve fonlama maliyetleri açısından kapsamlı bir konut finansman sistemine kaynak sağlamasının yakın bir gelecekte olası olmadığını düşünmekteyiz. bankacılık sisteminde henüz çok sınırlı olan konut kredilerinin belirli bir büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getireceği risklerin bundan böyle bankalar tarafından taşınamaz olduğu noktada bu büyümenin durması kaçınılmazdır.

bankaların yanı sıra özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşları da ipotek kredileri verebilecek ve verilen bu krediler kurulacak olan ipotekli konut finansmanı kuruluşuna devredilerek tekrardan finansman sağlanacaktır.

sistemde ipotekli konut finansmanı kuruluşuna çeşitli yollarla fon sağlama imkanı verilmektedir. bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve varlığa dayalı menkul kıymetleri direkt ihraç edeceği gibi, kuracağı ipotek fonları aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilecektir. kurulacak şirketin sisteme yarar sağlayabilmesi, ancak aktif çalışmasıyla olasıdır. aktif çalışma hedefinin gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu kuruluş tamamen kar amacına yönelik olarak çalışmak üzere dizayn edilmiştir. sistemin kurulması, faaliyet esasları, faaliyet biçimi ve diğer ilgili hususlara ait olarak yarın son oturumda kurulumuzca kapsamlı bir sunum yapılacaktır.

kurulacak ipotekli konut finansmanı kuruluşunun esas katkısı, ölçek ekonomisinden ve çeşitli güvence mekanizmalarından faydalanarak temin ettiği uzun vadeli ve ideal maliyetli kaynakları kredi kuruluşlarına aktarmak ve bu kuruluşların taşıdığı riskleri azaltmak olacaktır. böylece kredi kuruluşları tarafından hane halkına yönelik ideal koşullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür kredilerin sürdürülebilir olması sağlanabilecektir.

diğer yandan ihraç edilecek uzun vadeli ipoteğe dayalı menkul kıymetler sermaye piyasamızda vadelerin uzamasına ve bundan böyle tl cinsinden enstrümanlar için de piyasa katılımcılarının uzun vadeli beklentiler oluşturabilmesine katkıda bulunacaktır.

bu sistemin ülkemizde yaşama geçirilebilmesi için icra iflas kanunu başta olmak üzere konuyla ilgili pekçok yasal düzenlemede önemli farklılıklar yapılması, bundan başka vergi kanunlarında yapılacak bazı değişikliklerle bu sistemin önündeki vergisel engellerin kaldırılması gerekir. söz konusu yasa farklılıkları üstünde maliye bakanlığı ve ilgili diğer kurumların da katılımıyla birlikte yapmış olduğumuz çalışmalarda son aşamaya gelinmiş olup, ilgili yasalara ait değişiklik önerilerimiz kamuoyunun tartışmasına açılmıştır.

icra iflas kanunu'nda yapmayı önerdiğimiz farklılıklar ile, ipoteğin paraya çevrilmesi işleminin hızlandırılmasını amaçlıyoruz. farklılıklar ile, halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede tamamlanabilmesini amaçlıyoruz. bu husus ipotek merkezinin ihraç edeceği sermaye piyasası araçlarının düşük faiz oranlarından satılabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadır. paraya çevrilme müddetinin kısaltılmasıyla ipotek merkezinin devraldığı kredilerin likiditesi artırılmış olacak, böylece çıkarılacak menkul kıymetler yurt içi ve yurt dışı yatırımcılara hitap edebilecektir.

vergi kanunlarda yapılmasını önerdiğimiz değişikliklerle, bu senetlerin mevzuatımızda şimdiye kadar düzenlenmemiş olması nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine ait düzenlemeler önerilmekte, bundan başka örneğin konut kredisi faizlerinin vergi matrahından düşülebilmesi sağlanarak birincil piyasanın önünün açılması hedeflenmektedir.

ipotek sigortacılığı gelişmiş konut finansmanı sistemine sahip ülkelerde sistemin önemli bir unsurudur. halen ülkemizde ipotek sigortacılığı hizmeti veren bir sigorta şirketi bulunmamaktadır. ancak hukuki bir engel de mevcut değildir. ipotekli konut finansmanı sisteminin yaşama geçirilmesiyle, ipotek sigortacılığı faaliyetinin de gelişmesi beklenmektedir.

ipotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilecek menkul kıymetlerin ayırıcı özelliği ipotek kayıtları olacağından, söz konusu kayıtların güvenilirliği, kolay erişilebilir olması ve işlem maliyetlerinin en aza indirilmiş olması konuları önem arz etmektedir. yatırımcıların tek güvencesini bu kayıtlar oluşturacaktır. biz spk olarak sistemin faaliyete geçirilmesi aşamasında tapu sicil sisteminde değişiklik yapılarak, yapılacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine geçilmesini, sistemin merkezileştirilmesini ve sisteme taraf kişi ve kuruluşlar ile konut alıcısı adaylarının tapu bilgilerine kolaylıkla erişiminin sağlanmasını önemli buluyoruz. kadastro çalışmalarında ilerleme sağlanabilmesinin de bilhassa konuta ideal arsa üretimi açısından genel itibariyle konut sektörüne yarar sağlayacağına inanıyoruz.

bilindiği üzere konut kredileri hareketsiz veya değişken faizli olarak verilebilmektedir. öngördüğümüz sistemde konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkanı sunulmaktadır. gelişmekte olan ülkelerde uzun vadeli konut kredilerinin yaşama geçirilebilmesi için genellikle değişken faize gereksinim duyulmaktadır. hareketsiz faizde, faiz riski ilk aşamada bankaların üstünde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek konut alıcılarına yansıtmaktadırlar. netice itibariyle değişken faiz seçeneği olmadan, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredilerinin sınırlı kalacağı düşünülmektedir.

sistemin altyapısı hakkında önemli konulardan biri de gayrimenkul değerlemesidir. bilindiği gibi gayrimenkul değerlemesi faaliyetiyle uğraşmak isteyen kişi ve kuruluşların sermaye piyasası kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavından geçerek lisans alması gerekir. ipotekli konut finansmanı sisteminde hem kredi verilmesi aşamasında hem de gelişi güzel bir uzlaşmazlık durumunda icra dairesi tarafından yaptırılacak kıymet takdirlerinde sermaye piyasası kurulu'ndan lisans almış, uluslararası standartlara göre faaliyet belirten gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullanılması öngörülmektedir.

bu noktada çok önem taşıdığına inandığım iki konunun bilhassa altını çizmek istiyorum. birincisi, ipotekli konut finansmanı sisteminin, gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrarı ve düşük faiz ortamını yakaladıkları ölçüde başarı gösteren olabildiği unutulmamalıdır. bu nedenle ülkemizde de bu sistemin yaşama geçirilmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının devamlılık kazanması ve yerleşmesiyle olası olabilecektir. sistem piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında nefes alıp verecektir. dolayısıyla, ipotekli konut finansmanı sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik gelişmelerle direkt ilgili olacaktır.

ikincisi, vergi mevzuatında yapılmasını önerdiğimiz farklılıklar, sistemin yaşama geçebilmesi için yaşamsal önem arz etmektedir. bu farklılıklar yapılmazsa, konut kredisi piyasasının gelişimi sağlanamayacağı gibi, ipotekli konut finansmanı kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler de ağır vergi yüklerine tabi olacağından, sistem ölü doğacaktır. vergi mevzuatına ait hükümler, yapılmasını önerdiğimiz mevzuat değişikliklerinin vazgeçilmez kısmını, en önemli öğesini oluşturmaktadır.

uluslararası deneyimler temel alınarak, ilgili kamu kurumları ve özel sektör temsilcilerinin de görüşleri alınarak hazırlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmanında kurumsal bir altyapı oluşturulmasına yönelik olarak kurulumuzca atılan önemli bir adımdır.

kanun taslaklarının yasalaşmasını takiben kurulacak ipotekli konut finansmanı kuruluşunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek piyasasının oluşturulması için uluslararası tecrübeye sahip uzman danışmanlarla birlikte çalışılacak ve bu danışmanlık hizmetlerinin maliyetleri dünya bankası, uluslararası para fonu ve bazı avrupa ülkelerinin katkılarıyla oluşturulmuş uluslararası bir fon olan fırst tarafından karşılanacaktır.

bu konferans, konut finansmanı konusunun ülkemiz gündemine taşınması, böylece önerdiğimiz düzenlemelerin kamuoyunca tartışılması amacıyla düzenlenmektedir. bu kapsamda dünyada uygulanan başlıca konut finansman sistemlerinin tanıtılması, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde başarıyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman modelleri ve tüm bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman sistemine katkı sağlanması amaçlanmıştır.

konferansa, hepsi kendi alanında en iyi, en yetkin uzmanlar konuşmacı olarak davet edilmiş, bundan başka seçkin bir katılımcı topluluğunun toplantılara katılımı için lazım çalışmalar yürütülmüş ve yazılım siz değerli konuklarımızın olmazsa olmaz katkılarına ideal zeminlerin sağlanması amacına yönelik olarak tasarlanmıştır.

gerçekleştirmekte olduğumuz konferansı, ipotekli konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve yaşama geçirilebilmesi sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.
*spk resmi web sitesinden alınmıştır.